“3·26”调控两年 商住交易降九成、价格降三成
　　过去两年内，北京商住房交易几乎停滞，业主期待解套，经纪人放弃买卖业务

　　2017年3月26日，北京发布了比住宅更严厉的商住限购政策，有购房资格的个人须全款购买二手商住房。

　　对于手握商住房的业主来说，2017年的3月26日，是一个刻骨铭心的日子。至今为止，市场仍是“冰冻三尺”，即便价格大幅回落，仍然是变现难。

　　2017年3月26日,北京市发布了比住宅更严厉的商住限购政策，二手房房源个人可以购买，但需要有购房资格，并且需全款购买。

　　从“3·26新政”开始的两年时间内，北京商住公寓类房源网签量只有6550套，同比下降93.1%。中原地产研究中心统计的数据，用“暴跌”来形容一点也不夸张。在市场的大数据之下，那些区域市场、商住业主、经纪人的感受更加真切地反映了市场现状。

　　中介经纪人

　　一年卖一套，放弃买卖业务

　　北京商住房市场最重要的转折点是2017年，用北京大兴经纪人李向好（化名）的话来形容：“对于之前火得不能再火的商住市场，我们现在的态度是‘放弃’。”据中原地产研究中心数据显示，在过去2年，北京商住房合计网签167亿元，但在调控前2年，高达1943.99亿元。从单月数据看，目前，商住公寓单月签约几百套，这两年，套数低的月份仅为20几套，但在调控之前，每月都在数千套，甚至单月接近万套。

　　一家门店去年仅成交一套商住

　　李向好在2016年大学毕业后进入房地产经纪行业，他经历过市场交易的高峰时期，不过，那是在2017年之前，更多的时候，他看到的是市场下降直至平稳。

　　在“3·26新政”出台之后，李向好所在门店主要是处理因为没有购房资格而退房的事情。2018年一年的时间里，整个门店只卖了一套商住房。2019年至今仍未见起色。李向好说：“对于这样的市场形势，只能是放弃。”

　　商住房活跃于2011年，是指将商办用地上的商业办公房改建成住宅。当时受住宅限购及住宅高端化的影响，一些被抑制的投资需求和刚需进入了商住房市场。商住房一般总价较低，在200万以内，这样的低总价使其投资属性强，当时交易也异常活跃。

　　据李向好了解，之前购买商住房的大多为投资客，时而会出现一起买几套房的客户。但在“3·26新政”后，商住市场犹如踩了“刹车”。

　　李向好说，大兴有一个业主，2013年用80万元买的商住房，去年急着用钱，90多万元就出手了。加上装修等费用，算下来持平就不错了。他认为，如果有购房资格，又能付全款，现在应该是商住房抄底的时候。

　　新京报记者了解到，这个去年90多万元出手的房子，目前有业主的报价约为115万元。而这个房子在2017年最高点时，能卖到160万元。

　　中原地产研究中心统计数据显示，目前，二手商住房的价格平均下调超过35%，部分房源甚至价格跌幅超过45%。

　　商住房由买卖转向租赁

　　因为商住房现在价格低，很多业主因此不急于出手。“半年内能遇到一个卖房的。不仅房源少，买家也少，平均下来，一个月能遇到一个咨询商住房的客户。”李向好说。

　　事实上，在去年上半年，商住房有企稳的趋势，但是一些低总价的限房价项目入市后，不仅影响了二手住宅市场，还把部分商住房的客群“抢走了”。商住房限购政策对个人购买的资格要求严格，而且不能贷款。现在大兴商住房的总价一般在100多万元，能够全款买商住房的人，都有能力在大兴购买限房价项目。李向好认为“能买住宅的人，不可能考虑商住房。”如果是他本人，也会考虑买住宅，除非有办公的需求。

　　因为交易难达成，商住房的交易几乎停滞，所以北京二手房买卖交易是以住宅为主。“大多数商住业主都将房子转向租赁市场。目前，在租赁市场，商住房的地位并不弱，租金也不低，甚至与住宅相差不多。但在以前，一般是住宅的租金价格高于商住房。”李向好说，这两年大兴商住房的租金上涨挺快。

　　以商住房集中的天宫院为例，在2017年3月之前，47平方米左右的LOFT月租金为2400元，到了2017年底，几乎达到了3000元，现在则在3500元左右。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，商住的持有价值在提高，从出租角度看，商住房的租售比要比住宅高很多。

　　据李向好介绍，相同的租金，大兴的商住房均价为2万元/平方米，住宅却在4万元/平方米-5万元/平方米之间。

　　对于未来的商住市场，包括李向好在内的很多经纪人都认为取决于政策放松，但短期内，政策放松的可能性太小。

　　新京报记者 袁秀丽

　　业主

　　期待卖掉商住，用做住宅首付