业主遇房屋缺陷直接找保险公司索赔

　　北京硬性要求投保工程质量险直击“出问题维权难”痛点

　　□　本报记者 　杜晓

　　□　本报实习生 陶稳

　　近日，《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》(以下简称《管理办法》)发布，北京市将在全市范围内实现新建住宅工程承保全覆盖。

　　《管理办法》规定，北京市商品住房、回迁房、公共租赁住房、定向安置住房、共有产权住房等新建住宅项目的建设单位，其在办理施工许可手续前，应当按照规定投保工程质量潜在缺陷保险。保险投保人为建设单位，受益人和索赔权益人为住宅工程项目业主。

　　商品房质量一直是困扰购房者的问题之一，《管理办法》的出台具有十分积极的意义。《法制日报》记者对此进行了采访。

　　房屋渗水墙皮发霉

　　建筑质量问题频发

　　长期以来，建筑物潜在缺陷给消费者造成了比较严重的影响，更令人困扰的是问题发生后的责任追溯以及维修、索赔等事宜。

　　方丽去年在北京市大兴区购买了新房。在她看来，如果住房出现问题，一般找物业进行维修，物业解决不了，就找开发商。

　　“但一些物业公司并不会主动对用户住房质量问题承担责任。另外，如果建筑行业的前景不好，可能发生企业倒闭等情况，这也导致购房者的损失无处补偿。”方丽说。

　　另一位新购住房出现质量问题的业主告诉记者，其所在小区的开发商破产倒闭后，物业公司随后撤走，房屋渗水、墙皮发霉脱落等问题在很长时间内无人过问。

　　“由于建筑缺陷通常涉及多个不同主体，如建筑承包商、建材商等，责任分摊也是一大难题，取证和调查往往十分困难。”这名业主说。

　　还有一名住房出现质量问题的业主告诉记者，“小区多户卫生间出现漏水现象后，大家准备申请动用住宅专项维修基金。但被小区物业告知，需对问题进行审核，而且申请住宅维修基金需达到相应户数。作为专项基金，住宅维修基金的申请门槛较高，申请进度较慢，业主最终只能自掏腰包对房屋进行修复”。

　　据北京市昌平区某项目的业主反映，他们在数年前购买项目房产，不仅遇到延期交房现象，而且住房质量问题比较多，如地面空鼓、渗水，墙面脱皮掉沙，暖气片损坏，线路外露，墙体开裂等。目前，在有关部门的监督下，开发商正在进行修葺工作，但还是有业主担心房屋质量问题以及项目长期维护问题。

　　记者在采访中还发现，对于住房质量问题，购房者往往在事前并没有足够重视，缺少心理准备，一旦出现问题后维权困难。

　　记者随机走访了几名近期有购房计划的市民，他们称自己当前最关心的是能否攒够首付，从未担心房屋质量问题。

　　“现在只考虑是否买得起房子。大开发商建的楼盘一般都不会有质量问题。”一名正在等待某楼盘开盘的购房者说。

　　重视房屋验收过程

　　确认硬件完好无损

　　对于建筑物质量问题，建筑工程师王辉鹏说：“目前，国内的建筑项目，承包商往往只在一定年限内就建筑质量对业主承担责任。从工程竣工验收之日起算，建筑主体结构的保修一般为5年，水电安装是2年，装修是2年，防水渗漏一般是5年。在这些期限内，房子出现问题都可以找相关负责人维修或者赔偿。”

　　为尽量减少新购住房出现质量问题的可能性，王辉鹏建议，购买者一定要重视房子的验收过程，验收时需要确认水电煤是否已经可以使用，排水是否通畅，厨卫间、阳台、卫生间、外墙窗边等是否有渗漏现象。

　　“最好对卫生间做24小时闭水测试。还要检查墙面、顶棚和地坪是否有空鼓开裂等现象，检查门窗是否灵活，五金配件是否齐全、严密、不漏风，对暖气和自来水管道进行打压测漏等，一旦发现问题应该及时联系物业和开发商，在协商无效的情况下，应该考虑诉诸法律进行维权。”王辉鹏说。

　　保险公司分担责任

　　确保有人修有人管

　　据了解，《管理办法》以工程质量保修纠纷较多的住宅工程为切入点，要求承保范围包括地基基础、主体结构、防水、保温工程等涉及主体结构质量安全和主要使用功能的质量缺陷。

　　《管理办法》要求，保险公司制定工程质量风险评估实施方案，委托独立第三方风险管理机构，对工程勘察、设计、施工、维护等全过程实施风险管理。